Budapest, 2009. szeptember 8.

Az olcsó hitelezés eredményeképpen nagy mennyiségű új kínálat került a piacra éppen akkor, amikor a válság miatt az elnyelt üres területek mértéke hirtelen 50%-al csökkent. Ez az üresedési ráta rohamos növekedéséhez vezetett, amelyet 2009 végére 25% körülire lehet becsülni. A bérleti díjak 10-30%-os csökkenést mutatnak, és még nem stabilizálódtak. A bérlők inkább újratárgyalják jelenlegi szerződéseiket, mint hogy elköltözzenek – hívja fel a figyelmet Saly Miklós, a Colliers International Magyarország irodabérbeadó csapatának vezetője. A Colliers International nem javasolja jelenleg új irodaház fejlesztésének elkezdését Budapesten, csak leghamarabb 2011-2012 magasságában.

Az első modern irodaház Budapesten 1992-ben került átadásra, és 30 EUR/m2/hó feletti áron került bérbeadásra. 1994-ig bezárólag az üresedési ráta 10% fölé emelkedett, a bérleti díjak csökkeni kezdtek. Az elmúlt 15 év folyamán az üresedési ráta sosem esett a kritikus pontnak számító 10% alá, bár ez még mindig jóval magasabb, mint a 6%-os érték, amely a bérleti díjak jelentős emelkedéséhez vezethetne. 2007-ben Varsóban az üresedés 6% alá esett, és a bérleti díjak egy éven belül megduplázódtak. Ez is bizonyítja, hogy ingatlanpiaci ciklusok igenis kialakulhatnak Közép-Kelet-Európában.

Az ingatlanpiaci ciklusokat többek között az ingatlanfejlesztés nagy időbeni tehetetlensége okozza. Egy tipikus irodaház fejlesztési ciklusa a finanszírozás megszerzésétől a bérlőknek való átadásig körülbelül 2 év. Ebből következően új kínálat még kerül a piacra jóval azután is, hogy a kereslet elkezd csökkeni, az üresedési ráta elkezd nőni, és a bérleti díjak is elkezdenek csökkenni.

A budapesti irodapiac történetének az eddigi legnagyobb krízisét éli át, ugyanis 2008 folyamán a kínálat a kereslet duplája volt, 2009 folyamán pedig körülbelül háromszorosa a keresletnek. A Colliers International előrejelzése szerint 2010 elejére a teljes üres modern irodaállomány Budapesten a 2009 folyamán elnyelt üres irodaterület mértékének ötszörösét teszi majd ki. Szerencsére úgy tűnik, a 2010 folyamán piacra kerülő új kínálat korlátozott lesz, de a jelenlegi válság félkész házak jelentős állományát fogja eredményezni, amelyeknek biztosan lesz hatása a piacra az elkövetkezendő években. Ha még a piac gyorsan vissza is emelkedik a történelmi szintekre, a területek túlkínálata három év alatt elnyelt üres területek mértékének fog megfelelni.

Összesen 77.000 m2 új irodaterület került átadásra 2009 első félévében, amelyből 29% helyezkedik el a Váci úti folyosón. Ezzel a piacra került új kínálattal az „A” kategóriás állomány 1.630.000 m2 területre nőtt  (amely a „B” kategóriás irodákkal együtt 2.215.000 m2-nyi teljes irodaterület állományt tett ki 2009. június 30-ig bezárólag).

Az I. és II. negyedév között az üresedési ráta 16,5%-ról 18,0%-ra nőtt, és ez a tendencia előreláthatólag nem áll meg 2009 végéig, amikor is elérheti a 24-25%-ot az újabb 195.000 m2-nyi új kínálattal, mely a III.-IV. negyedév folyamán kerül átadásra.

Az elnyelt üres területek mértéke és a piaci aktivitás aránya 2007 és 2009 első negyedéve közt 70%-ról 33%-ra csökkent. Ez azt jelenti, hogy az elnyelt üres területek mértéke, vagyis a nettó bérbevétel az év első felében csupán 43.800 m2 volt. Ennek főbb okai az újratárgyalások megnövekedett mértéke és a hosszú távon negatív nettó bérbevételt okozó csökkenő bérlői területigények.

Az elmúlt év során minden típusú épületnél a bérleti díjak 10-30% csökkenést mutatnak. Mind a nominális, mind az effektív bérleti díjak (az az átlagos bérleti díj, amelyet a bérlő fizet, beleszámítva a bérbeadó által adott kedvezményeket, mint a bérleti díjmentes időszak, a pénzbeli hozzájárulások, stb.) csökkentek, ugyanis a tulajdonosok és fejlesztők küzdenek a jövőbeli cash flow-juk biztosításáért. Egyelőre úgy tűnik, az újratárgyalásra hajlandó tulajdonosok vezetik a versenyt. Az 1.000 m2 feletti bérlők a 10-11 €/m2/hó közötti szintet is elérhetik a Váci úti folyosón, a másodlagos helyszíneken pedig 8-10 €/m2/hó között is lehet már bérelni, amely nagyon kedvező ár-érték arányt jelent.

Az üresedési ráta csökkenthető az elnyelt üres terület mértékének (nettó bérbevétel) növekedésével, illetve a piacra kerülő új kínálat csökkentésével. Az ingatlanfejlesztés tehetetlensége jelentős és lassan reagál a kereslet változásaira. Ez esetben a hitelválság még kedvező is lehet, ugyanis a fejlesztések finanszírozása elapadt még mielőtt a jelenlegi túlkínálat éreztette volna hatását. Amennyiben az új kínálat jelentősen az elnyelt üres területek mértéke szintje alatt marad 2012-ig folyamatosan, a piac viszonylag gyorsan felépülhet és még a bérleti díjak is emelkedhetnek a mostani ingatlanciklus vége előtt.