...és Murai Krisztián piackutató az elemző sorozat negyedik, utolsó részében azt vizsgálták, hogyan reagál a lakóingatlanok piaca az aktuális kihívásokra, elsősorban az euróárfolyam változásának tükrében.

A lakáspiacra általánosan jellemző, hogy a 2008-ban még stagnáló árak az idei év elejére csökkenni kezdtek; esésük mértéke a lakosság által nem túlértékelt pesti peremkerületekben 10% körüli volt, míg a túlértékelt budai vagy a belvárosi kerületekben ez akár a 30%-ot is elérte. A Colliers International, amely lakóingatlan-fejlesztések és nagy értékű lakóingatlanok értékbecslése során folyamatosan elemzi a lakóingatlanok piacát, felhívta a figyelmet, hogy aki most a pénzpiacok helyett ingatlanba szeretné fektetni a pénzét, kedvező helyzetben van. A kínálat ugrásszerűen megnövekedett, sok esetben a jelenlegi tulajdonos által finanszírozhatatlan hitelek miatt; ezzel szemben pedig csökken a kereslet, amit a lakóingatlanok közvetítésre szakosodott irodák egybehangzóan állítanak.

„Értékbecslési oldalról ki kell emelni, hogy az ingatlanok értéke nem követte az árfolyam-változásokat, sőt azok nominálisan már forintban is veszíthettek értékükből. Ez a tulajdonosoknak nem, a befektetőknek azonban kedvezhet, és ismét Magyarország felé fordíthatja a figyelmet, amennyiben a befektetők felvállalják a régiós- és ország-kockázatokat” – hívta fel a figyelmet Balla Ákos, a Colliers az értékbecslési divíziójának vezetője.

A belföldi vásárlók jelentős része hitelből finanszírozta a lakásvételt. Az ő esetükben a svájci frank és euró alapú hitelek domináltak, melyekre jelentős hatása volt az árfolyam változása, a tőkeösszegek és a törlesztő részletek drasztikus emelkedésének képében. Ezeknél az ingatlanoknál már érezhető, hogy a tulajdonosok nehezen tudják a hiteltörlesztést és a rezsiköltségeket fizetni. A külföldi vásárlók felől érkező kereslet pedig már „beárazta” a magyar lakóingatlanok nemzetközi összehasonlításban számított értékét. A gyenge forint csökkentette az euróban számolt árakat, a magas kockázat viszont beárnyékolta a magyar ingatlanok vonzerejét.

„A lakóingatlanokra irányuló külföldi kereslet – különösen a Duna-part és Budapest belvárosa irányában – azért is megerősödhet, mert a külföldi befektetők egyszerre profitálhatnak az ingatlanok forintértékének nominális csökkenéséből és az árfolyamnyereségből, amely összességében 30%-os nyereséget is jelenthet a jelenlegi forint-euró árfolyamok mellett” – tette hozzá Murai Krisztián piackutató. A lakosságot érintő hatások kapcsán a piackutató szerint az a tapasztalat, hogy a bankok nem vagy csak részben adják tovább ügyfeleiknek az időközben tapasztalható, a magyar hitelfelvevők számára pozitív hatásokat, amelyek a svájci központi bank irányadó kamatlábának márciusi 0,25 %-os visszavágásából és a svájci frank árfolyamának azóta akár 12%-os gyengüléséből fakadtak.

A lakások iránti belföldi keresletet időlegesen várhatóan élénkíteni fogja a hamarosan megszűnő szocpol utolsó pillanatokban történő igénybevétele, míg a tavasz rendszerint a lakáskeresésre is a legkedveltebb időszak, de az árfolyam-változás ezekben az esetekben nem befolyásolja a vásárlási folyamatot.

Az ingatlanpiac lakásbérlési szegmensében egyre nagyobb az érdeklődés, viszont a bérlők a korábbinál lényegesen alacsonyabb bérleti díjakat hajlandóak csak megfizetni. A kereslet nagy részét nyilvánvalóan azok képzik, akik nem tudnak saját lakást venni, így bérelni kénytelenek. Ez elsősorban azokban a kerületekben jellemző, amelyek tömegközlekedéssel könnyen megközelíthetőek. Itt az átlagos állapotú lakásokkal szinte azonos árban akár felújított lakást is kapható. A kisszámú külföldi bérlő számára az erős euró kiadáscsökkenést jelent, de ez nincs jelentős hatással a piacra.

..............................................