Az ingatlanpiac minden szereplője nagy figyelmet szentel a forintárfolyam alakulásának más nemzeti valutákkal szemben. A négyrészes elemző sorozat első részében a Colliers International nemzetközi ingatlanügynökség szakértői: Balla Ákos, az értékbecslési divízió vezetője és Murai Krisztián piackutató azt vizsgálták, hogyan reagál az iroda- és az ipari ingatlanok piaca az aktuális kihívásokra, elsősorban az euróárfolyam változásának tükrében.

Az irodapiac kapcsán Balla Ákos és Murai Krisztián egyetértettek abban, hogy a bérbeadók jelenleg túlkínálattal szembesülnek, miközben pozitív cash flow-t kell produkálniuk. Ennek hatásaként tudható be, hogy máris csökkentek a bérleti díjak, és a jelenlegi piaci nyomás továbbra is a csökkentés irányába hat. Egy átlagos bérlő esetében a bérleti díj az árbevétel 1-2%-át teszi ki, tehát a kihívást inkább a negatív nemzetközi gazdasági környezet, illetve a saját üzleti forgalmuk alakulása jelenti. A közeljövőben lejáró bérleti szerződések esetében mindenesetre a bérlőknek van most nagyobb mozgásterük. Új jelenség a piacon a bérbeadók részéről tapasztalható proaktív hozzáállás a szerződések rugalmas újratárgyalására, akár rövidebb távú, 2-3 éves bérleti időtartammal. Ingatlant értékesíteni vevők hiányában szinte nem is lehet.

Az ipari ingatlanok piacán az egyéni igények szerint megépített (ún. „built-to-suit”) ingatlanok bérlői leginkább hosszú távú szerződéseket kötöttek, ezért nem jellemző, hogy a szerződéses feltételeken időközben változtatni tudnának, erre inkább a bérleti szerződések lejártát megelőzően nyílik lehetőség. A spekulatív ipari- és logisztikai ingatlanok piacának ún. végfelhasználó szereplői számára a bérleti díjakban jelentkező árfolyam ingadozás ugyan fontos, de csak egy (rizikó)faktor a sok közül, amellyel szembe kell nézniük, a bérlők üzleti tevékenységének alakulása a fontosabb tényező jelenleg. Ezzel szemben a probléma a logisztikai szolgáltató és szállítmányozó cégeket viszont igen jelentősen érinti.

„Az ingatlanügynökségek tanácsadói szerepe véleményem szerint a bizonytalanság hatására jelentősen megnőtt, a szakmai és döntés előkészítő munka pedig egyre inkább fel fog értékelődni” – hangsúlyozza Balla Ákos. Az értékbecslési vezető szerint a sokszor megalapozatlan piaci expanzió után ismét a bérlők igényeihez kell visszakanyarodni. Ebben a helyzetben az ingatlanfejlesztők, befektetők, bankok számára a piackutatás és az értékbecslés szerepe erősebb megvilágításba kerül, és fontosabb helyet foglalhat el a jövőben a döntések előkészítésben.


..............................................