2007. január 22.

A rendszerváltás óta évi több mint 100 ezer négyzetméter iroda épült átlagosan.
A minõségi irodakínálat látszólagos gyors bõvülése ellenére azonban Budapest még mindig messze le van maradva a hasonló méretû városok versenyében. Vajda Tibor, a Colliers International irodaüzletágának társigazgatója úgy véli, hogy az elmúlt 15 évben megépült 1,5-2 millió négyzetméternyi irodaterület akár még a duplájára is növekedhet a piaci igények fejlõdésével. De milyen trendek figyelhetõk meg az ingatlenfejlesztõk, beruházók, és fõleg a bérlõk oldalán? Milyen szempontok alapján választanak ma a kínálatból?

Az irodaházak ma érdekes módon azok közé a jövedelemtermelõ ingatlanok közé tartoznak, amelyek iránt befektetõi oldalról nagyobb a kereslet, mint a kínálat. Az ingatlanfejlesztõ jó eséllyel még a bérlõk beköltözése elõtt, akár a tervezõasztalon vagy a kivitelezési szakaszban találhat vevõt. Különösen igaz ez ma a fõváros budai oldalára, ahol ráadásul a közelmúltban átadott irodaházakat igen könnyen lehetett bérbe adni – az átadástól számított 6 hónapon belül átlagosan 80% -os telítettséget értek el az ügynökségek – hívja fel a figyelmet Vajda Tibor a kedvezõ konjunkturális helyzetre. A 80%-os kihasználtság egyébként átlagos aránynak tekinthetõ Magyarországon, amely a nyugat-európai városokhoz képest még legalább 10%-os elmaradást mutat.

Az ingatlanfejlesztõk a jelenlegi kedvelt építési területek szûkülése miatt fedezték fel maguknak a IX., XI. kerületet, illetve figyelnek a 3-as és 4-es metróvonalra, a Csepel-sziget környékére, a Keleti pályaudvar környékére és a repülõtér közelsége miatt az Üllõi út bizonyos szakaszaira. Budán a Déli pályaudvar környékén is vannak még kiaknázatlan lehetõségek.

A piacgazdaság fejlõdése, no meg a Magyarországra betelepült nemzetközi vállalatok növekedése révén nõtt a magas minõségi és mûszaki követelményeket kielégítõ irodaépületek iránti kereslet. Az iroda kiválasztáskor felmerülõ prioritások között számos szempont kap helyet. Az elsõk között említi Vajda Tibor a vállalat alapigényeibõl, tevékenységébõl, szervezeti felépítésébõl adódó szempontokat, azaz: alkalmas-e az adott épület, épületrész a cég technikai, elhelyezési igényeinek kielégítésére? Megfelelõ-e az épületgépészet színvonala, van-e elegendõ és biztonságos parkolási lehetõség, milyen a helyiségek mérete, alakíthatósága? Ezeket a tényezõket az „A” kategóriás irodaházaknál igyekeznek a körülményekhez képest legmesszemenõbben figyelembe venni, így a bérlõk magas színvonalú technikai felszereltséget és flexibilis területalternatívákat találnak a piacon.

Szintén jelentõs szempontként említhetjük az elhelyezkedést, hiszen az alkalmazottak napi közlekedése igen fontos tényezõ minden munkáltató számára (persze mondják, minden cégvezetõnek maga felé nyúlik elõször a keze). Míg korábban számos vállalat törekedett a belvárosi ingatlanok megszerzésére, bérlésére, mára megfigyelhetõ, hogy a cégek igyekeznek olyan irodát választani, amely a város szívétõl távolabb, de jó tömegközlekedéssel ellátott helyen található.

A konkurencia elhelyezkedése sem közömbös a megfelelõ iroda kiválasztásakor, bár a szakember szerint mindkét eshetõségre akad példa. Míg bizonyos vállalatok kizáró tényezõként kezelik a konkurenciával azonos vagy közeli helyen történõ mûködést, addig például a Graphisoft Park és a MOM Park kialakításánál kifejezetten szempont volt az azonos tevékenységet folytató cégek közelsége. Ez utóbbi kétségtelenül felveti az üzleti információk védelmével, az üzleti hírszerzéssel és elhárítással kapcsolatos kérdéseket, mind technikai, mind pedig humánpolitikai oldalról , de Vajda szerint erre a tényezõre ma még nem helyeznek jelentõs hangsúlyt a vállalatok. Szerinte a korszerû beléptetõ-, valamint kamerás megfigyelõrendszerek alkalmazásával a probléma a bérlõk szemszögébõl jól kezelhetõ. De például a közös ebédlõben történõ információáramlás, a természetes emberi kapcsolatokból, az agyelszívásból eredõ kockázatok már sokkal inkább felvethetnek ilyen jellegû kérdéseket, hívja fel a figyelmet a Colliers szakembere.

Sokakat foglalkoztat az a kérdés is, hogy az alkalmazottak egészsége jó befektetés. A ma divatos wellness-fitness szolgáltatások ugyan nem szerepelnek még az irodaválasztás legfontosabb kritériumai között, de kétség nélkül vonzó lehet egy cég számára, ha például az irodaépületben lehetõséget tud biztosítani alkalmazottai számára az aktív pihenésre.

A piac várható fejlõdése kapcsán Vajda Tibor elmondta, hogy 2007-ben mintegy 150 ezer négyzetméter irodaingatlan átadására számítanak, melyek közel egyharmadát kizárólagos ügynökségként a Colliers International értékesíti: ezek között a legnagyobb beruházásnak számít a Hungária körút és a Kerepesi út sarkán levõ Aréna Corner (28.000 m2), valamint a Váci út 33. alatt épülõ irodaház (17.000 m2).

........................................

[A hír szerzõje: O|G|H ]