Budapest, 2008. július 3.

Kevés jelentenivaló akad a befektetési piacon, mert az szinte megállt 2008. január óta. A 2007-es rekordévet követően, amikor a befektetési piac elérte az 1,8 milliárd eurót, az idei év minden várakozást alulmúl. 2008. első félévében egyetlen intézményi szintű irodaépületet sem értékesítettek, és az ipari illetve a kiskereskedelmi szektorban is vérszegény volt a teljesítmény. Az idén végrehajtott tranzakciók értéke az összes szektort egybevetve 113 millió euró. A jelenleg ismert, folyamatban lévő tranzakciók az év végéhez közeledve mintegy 400 millió euróra emelhetik az értéket, de ez a 2003. előtti szintre viszi vissza a piacot – vont gyors mérleget Rémi Couture, a Colliers Magyarország Kft. piackutatási divíziójának igazgatója.

A jelenlegi tranzakciók 36 %-a elsősorban kiskereskedelmi ingatlanokat, 35 %-a ipari létesítményeket, 29 %-a „B” osztályú irodaterületeket érintett. A tranzakciók többsége gyengélkedő ingatlanokra, vagy újrafejlesztésre szoruló épületekre irányul, melyeket a bennük rejlő jövőbeli lehetőségek miatt vásároltak meg. Számos ügylet ezekből még 2007-ről nyúlik át.

E megtorpanás fő oka sajnálatos módon a hitelválság fokozódó hatása. A kamat szint magasabb és a bankok szigorúbbak a kölcsönfeltételek tekintetében. A likviditási válsággal komoly mértékben sújtott piacokon (USA, Írország és Spanyolország) élő külföldi vásárlók azt az utasítást kapják, hogy ne vásároljanak. Végül pedig a befektetőknek, különösen a magyaroknak, vannak más befektetési lehetőségeik is. Míg egy 10 éves Magyar Államkötvény 8,56%-os hozamot kínál, a magyar ingatlanalapok nem tudják igazolni egy „A” osztályú irodaház megvásárlását, ami valószínűleg átlagosan 7 - 7,5 %-ot hozna.

“Bármiféle tranzakció hiányában nehéz bármit is mondani a hozamok alakulásáról. Tavaly az A osztályú irodák átlagos hozama 6,81% volt 5,9% elérhető legjobb hozam mellett. Folyamatban lévő tárgyalások és értékbecslési tevékenységek visszhangja alapján úgy becsüljük, hogy az első osztályú ingatlanok hozama 30-50 bázisponttal emelkedik majd, míg az átlagos piaci hozam akár 100 bázisponttal is emelkedhet” – mutat rá a trendekre Rémi Couture.

Ez nagyrészt a kamatok magasabb költségének köszönhető, mert az intézményi piacon nem láthatunk semmilyen nyomást a tulajdonosokon, hogy adják el ingatlanjaikat. A befektetői aktivitás hiánya nem jelent piaci összeomlást, amikor a kínálat növekszik, és a kereslet zuhan, a tulajdonosok pedig ott maradnak üres épületekkel, így leszorítva az árat. Az irodaterületek iránt még mindig jó kereslet mutatkozik (idén az üresedési ráta és a bérletek stabilak) és a minőségi épületek ki vannak adva, vagy bérbeadásuk folyamatban van. Az épületek cash flow-ja fedezi a tulajdonosok kamatköltségeit. Így eddig senki sem kényszerült sürgősen, áron alul értékesíteni „A” osztályú ingatlanát.

Eközben a befektetők még mindig keresik a jó áron megvásárolható ingatlanokat, és az a kérdés, hogy lesz-e jó üzlet a magyar intézményi ingatlanpiacon a közeljövőben. Varsóval, Prágával és Bukaresttel szemben Budapest nem volt Közép-Európa legdrágább városa. Két irányzat van arra nézve, hogy hogyan fog újraindulni a befektetési piac. A pesszimista, csökkenő tendenciákra számító nézet szerint az ígért megtérülést teljesíteni képtelen alapok ingatlanok értékesítésére kényszerülnek, hogy készpénzhez jussanak és bizonyos tőkenyereséget realizáljanak, amíg még lehetséges. Az emelkedésre számító, optimistább nézet szerint a tulajdonosok ki tudják várni a jobb pillanatot és az értékesítési tevékenységek jövőre ismét fellendülnek, amikor esni kezdenek a kamatok. Sajnos egyik forgatókönyv sem igazán a magyar piaci fundamentumoktól függ, így azt is nehéz megjósolni, hogy melyik tendencia válik erőteljesebbé. A kínálat menedzselése legalább a helyi szereplők irányítása alatt van. Feltétlenül biztosítani kell, hogy a piacot ne árassza el egyszerre túlzottan sok új irodaterület, ami az átlagos bérleti díjat lenyomná – javasolja a Colliers piackutatási igazgatója.