2007. augusztus 7.

„25 év alatt 140 milliárd forintot takaríthat meg a költségvetés. Nadrágszíj meghúzás mellett ne épüljön kormányzati negyed. Tematikus park, városrész vagy elszigetelt kormányzati negyed születik?“ – hogy csak néhányat ragadjunk ki a kormányzati negyed kapcsán elhangzott hazai véleményekbõl. „A gyõztes terv ugyan végtelenül modern, ám alig különbözik a többi korszerû irodaháztól. A magyar fõváros megérdemelt volna egy izgalmasabb, látványosabb kormánynegyedet“ – foglalta össze Hans Stimman, Berlin korábbi fõépítésze több külföldi szakértõ véleményét. A szakembereket és adófizetõket egyaránt megszólalásra késztetõ témában Michael Smithing, a Colliers International nemzetközi ingatlanügynökség ügyvezetõ igazgatója és szakértõi segítenek most ingatlanpiaci szemszögbõl eligazodni.

180 ezer négyzetméternyi irodaépület mintegy 6 ezer minisztériumi dolgozó számára 142,5 milliárd forint ráfordításból. Amikor egy kormány ilyen nagyszabású építkezés mellett dönt, természetes, hogy az adófizetõk és szakemberek egyaránt vizsgálják, mi az üzenete a jelen és az utókor felé, gazdasági vonatkozásban jó döntés született-e, és végsõ soron hogyan fog hatni a város életére, összképére? – mutat rá Lak Tibor, a Colliers pénzügyi igazgatója.

A kormányzati kommunikáció szerint az új komplexum a gazdaságos, racionális és költséghatékony kormányzati mûködés jegyében születik. Ez az, amit a mai magyar politika viszonyok mellett 25 év távlatában nem lehet elõre tisztán kiszámítani. Hogyan gondolkodik mégis a versenyszférában dolgozó ingatlanpiaci szakember? Multinacionális vállalatok irodaigénye esetében 10-14 négyzetméterrel kalkulának egy fõre. Ebben benne vannak már a különbözõ fukcionális területek, természetesen a vezetõk irodái is. A versenyszférában tehát 6 ezer dolgozó esetében 84 000 négyzetméternyi irodaigény kielégítésére keresnének megoldást – erõsíti meg Michael Smithing a pénzügyi igazgató számításait.

Amit a kormánytól tudunk, hogy huszonöt év alatt 213 milliárd forintba kerülne a jelenlegi minisztériumi struktúra fenntartása és üzemeltetése. Ebben nincsenek benne a nem várható amortizációs és felújítási költségek. Ezekkel együtt 250 milliárd forintjába is kerülhet a költségvetésnek a jelenlegi állapotok konzerválása. A kormányzati negyed projektje huszonöt év alatt 140 milliárd forintot takarít meg a költségvetésnek. Jelenleg évente 13 milliárd forintba kerül az elszórtan elhelyezett, elavult ingatlanokban gazdaságtalanul mûködõ minisztériumi irodák mûködtetése. Az új kormányzati épületegyüttes az üzemeltetés elsõ huszonöt évében évi nyolc és fél milliárd forintra csökkentené a kiadást.

Kevés információnk van ugyanakkor arról, hogy a következõ két és fél évtized távlatában bizonyosan változó kormányzati struktúra kapcsán mennyire kezelhetõk rugalmasan az igények a humánerõforrás, szervezési, információ- és adatkezelési, logisztikai, üzemeltetési és nem utolsó sorban objektum- és személyvédelmi szempontból. A PPP konstrukcióban végsõ soron mégis egy igen értékes komplexum juthat az állam tulajdonába, amelynek utólagos hasznosítását megkönnyítheti, hogy nem egy emblematikus kormányzati negyed, hanem sokkal inkább funkcionális irodakomplexum, és remélhetõleg egy új városrész jön létre.

A városkép, illetve a városrendezés szempontjából az ingatlanpiaci szakember mégsem tekinti teljesen szerencsésnek a helyválasztást. Igaz, ez a terület fekszik a legközelebb a Parlament épületéhez, és a döntés során minden bizonnyal nagy súllyal eshetett latba, hogy a nagyságrendileg 7 milliárd forint értékû telket egy tulajdonostól, a MÁV-tól lehet megvenni. Mindemellett számos hátrány is felsorolható: a közvetlen szomszédságban található leromlott állapotú ingatlanok, a túlzott forgalmi leterheltség, a beruházás költségeit növelõ pótlólagos beruházások (sínek befedése), a nem MÁV tulajdonában levõ területek rendezési gondja. A biztonsági szempontok tovább komplikálják a helyzetet, mivel alulról is védeni kell majd a kormányzati szervek épületeit.

Hogyan reagálnak az inagtlanpiaci árak a történésekre? A Nyugati Pályaudvar környékén máris 10-15 %-os emelkedés tapasztalható, és a szakemberek a lakások akár 50 százalékos áremelkedését sem zárják ki. A kereskedelmi és irodapiacon egyenlõre nem várható jelentõs változás. A Podmaniczky utcában és környékén Koroknai Szabolcs, a Colliers kereskedelmi szakértõje szerint várható fellendülés. Itt számos magyar nagykereskedõnek van bázisa, a lerakatok egy részét pedig pincékben vagy szuterén helyiségekben alakították ki - bár az üzletek többsége utcai fronttal rendelkezik. A kormányzati negyed hozadékaként ezek helyére kisebb üzletek költözhetnek, a jelenlegi, négyzetméterenkénti nettó 12–14 eurós havi bérleti díjak pedig 10–20 százalékkal emelkedhetnek.

Összegzésül Michael Smithing rámutatott arra, hogy amikor a hazai ingatlanpiacon a következõ két évet tekintve 300-400 ezer négyzetméternyi irodaépület kivitelezése van terítéken, gazdasági, ingatlanpiaci, illetve építõipari szempontból is igen figyelemreméltó kihívás a 180 ezer négyzetméteresre tervezett kormányzati irodakomplexum megvalósítása: a megfelelõ fejlesztõ és kivitelezõ cég, a szakemberek kiválasztása, az adminisztráció és a logisztika menedzselése. Az eredményt 2009 májusában megláthatjuk.