A jövedelemtermelõ befektetési ingatlanok, köztük az irodaházak piaca – a befektetõk szemszögébõl – olyan mérleghintához hasonlítható, amely felfelé mozog, ha kedvezõek a gazdasági feltételek, de akkor is fennmaradhat, ha közben a GDP csökken vagy tartósan alacsony. A hazai irodapiac mintegy 1,7 millió négyzetméteres kínálata 2007/2008-ban további 250 ezer négyzetméterrel bõvül. A bérlõi oldal döntéseit a gazdasági mutatók kilengési érzékenyen érintik, miközben a befektetési piac adatait tanulmányozva továbbra is azt láthatjuk, hogy a különbözõ alapok alig várják új termékek piacra kerülését. De vajon mikor várható a piac telítõdése, mi lesz a sorsa a kedvezõtlenebb versenyhelyzetbe kerülõ ingatlanoknak, hogyan változik az alkupozíció a keresleti és kínálati oldal között?

Bár a kilencvenes évek végén történt egy erõsebb megtorpanás az irodaházak fejlesztésében, 2004-ben a fejlesztõi piac újra szárnyra kapott. Számos, az akkoriban tervezõasztalra került projekt megvalósulását láthatjuk majd idén és jövõre a fõvárosban.

A befektetõk gyakran már elõre lecsapnak a még el sem készült, vagy frissen átadásra kerülõ kereskedelmi ingatlanokra, azaz megfigyelhetõ, hogy a vásárlás idõrõl-idõre átugorja az értéknövelés egy fontos lépcsõjét: a bérlõk felé való értékesítést. Természetesen a kínálat növekedése a bérleti díjakra, illetve az irodaházak kiadhatóságára, telítettségére is kihat, de a befektetési alapoknak mindenképpen szükségük van ingatlanokra, hogy az általuk megígért hozamokat teljesíteni tudják.

A bérlõi oldalt tekintve folyamatosan emelkedõ irodabérleti díjakról számolt be nemrég az egyik nemzetközi ingatlanügynökség az EU-15 irodabérleti indexére hivatkozva. (Egyre drágább irodát bérelni, Portfolio.hu, 2007. május 15.). Vajda Tibor, a Colliers ingatlanügynökség irodaüzletágának társigazgatója a jelentésre reagálva megjegyezte, hogy Magyarországon jelenleg inkább a bérleti díjak stagnálása tapasztalható (az „A” kategóriájú irodaházak esetében jellemzõen 15 euró/m2 körül, míg kiemelt „A” kategóriás irodaépületek bérleti díja 17-17,5 euró/m2/hó között alakul), sõt egy nagyobb foglalás, bõvülés esetében hosszú távú szerzõdéssel jelentõs kedvezményeket, adott esetben az irodaház szolgáltatásait javító beruházásokat is kialkudhatnak a bérlõk.

Rendszeresen felmerül a kérdés, menyire csábíthatók át a cégek az újépítésû irodaházakba, és mi lesz a sorsa a „régi motorosoknak”, különösen, a B kategóriás irodaházaknak? Saly Miklós, a Colliers ingatlanügynökség irodadivíziójának vezetõ tanácsadója a kérdésre reagálva elmondta, hogy a költözés egy cég életében a növekedés, illetve a magasabb színvonalra való törekvés mellett sem olyan egyértelmû megoldás, mint mondjuk egy autócsere, ahol könnyedén átülhetünk az új modellbe. Fontos – akár professzionális ingatlantanácsadó szakemberek bevonásával – a funkcionális, szervezési, HR, logisztikai, biztonsági, és nem utolsó sorban közlekedési kérdésekre vonatkozóan az igényeket felmérni, és optimális válaszokat találni, mielõtt eljutunk a projekt szûkebben vett ingatlanpiaci vetületéhez, a megfelelõ iroda kiválasztásához. A megoldás pedig lehet költözés, de lehet a meglévõ szerzõdés hatékony újratárgyalása is. Amennyiben egy cég a költözés mellett dönt, az irodaházak közül az lehet a befutó, aki éppen az adott pillanatban, idõszakban biztosítani tudja a kívánt opciókat, illetve készültségi szintet.

A nemzetközi tapasztalatok szerint az öregebb irodaházak tulajdonosai a fokozódó piaci helyzetben két-három lehetõség közül választhatnak. Vagy modernizálják az épületet, hogy azután normál áron adhassák bérbe, vagy más funkciót találnak az ingatlannak (pl. szálloda), esetleg megpróbálják eladni a bérlõknek, még mielõtt azok hátat fordítanának nekik. A hazai tapasztalatok viszont azt mutatják, hogy a cégek többségében nem szeretik a nehezen mobilizálható nagy értékû befektetéseket, és az is kérdéses, mennyire lehet új funkciót találni az épületnek. Ingatlanpiaci szakemberek ezzel kapcsolatban egyre gyakrabban teszik fel azt a kérdést is, hogy vajon a mintegy 100 milliárdos értékû – az új kormányzati negyed megvalósulása esetén megürülõ – korábbi kormányzati ingatlanvagyon kapcsán lesz-e vajon ezekre valós piaci igény, kiadhatók-e irodának, átalakíthatók-e szállodának?

Arra a kérdésre, hogy mikor várható a piac telítõdése, a szakemberek rámutatnak, hogy amíg befektetõk kielégítõnek tartják az ingatlanok jövedelemtermelését, hozamát, addig a beruházási kedv sem fog csökkeni. A szomszédos Ausztriával, illetve Béccsel egybevetve a hazai irodakapacitást, a kínálat akár a jelenlegi duplájára, azaz 3-3,5 millió négyzetméterre is növekedhet.